Статьи

  • Чистота фасада жилого комплекса –  новая услуга современной Управляющей Компании

Чистота фасада жилого комплекса – новая услуга современной Управляющей Компании

В настоящее время при строительстве жилых и общественных зданий сформировались следующие тенденции:
1. Здания стали стремиться вырасти вверх, что позволяет Застройщикам сэкономить на стоимость 1 м2 вводимого объекта за счет уменьшения стоимости земельного участка, уменьшения затрат на устройство фундамента и кровли.
2. Здания стали приобретать неповторимый облик за счет применения при отделке фасада новых материалов: композит, стекло, металл, керамогранит и т.д.
3. В общей площади фасадов значительно выросла площадь остекления. Очень часто можно увидеть остекление помещений «в пол», в ограждениях лоджий триплекс, в перекрытиях общественных помещений прозрачные потолки.

Высотность зданий привела к тому, что в большинстве объектов Собственники, купившие помещения, не могут уже самостоятельно вымыть остекление своих помещений без привлечения альпинистов.

Применение при строительстве высотных зданий штучных материалов (плитки, панелей, декоративных блоков) привело к необходимости проводить периодический осмотр прочности крепления данных материалов к фасадным конструкциям.

Большие площади остеклений, применение стекла в ограждающих конструкциях, устройство прозрачных перекрытий также стали требовать привлечения альпинистов.

Учитывая большую стоимость работ, необходимость одновременного выполнения работ в объеме здания, а также принимая во внимание необходимость сэкономить на стоимости работ за счет проведения тендера, возникает необходимость, чтобы Управляющая Компания взяла на себя обязанности:
- по организации процесса, связанного с поиском подрядчика, проведением тендера, безопасному выполнению работ,
- аккумулированию средств,
- приемке работ в общих помещениях,
- ведению претензионной работы при необходимости.

При содержании фасадов с организацией работ силами Управляющей Компании Собственники получат следующие выгоды:
1. Безопасность при проведении работ для собственников помещений за счет выполнения работ сторонними квалифицированными альпинистами.
2. Безопасность Арендаторов и посетителей объекта за счет страхования гражданской ответственности подрядчика от нанесения ущерба третьим лицам и безопасной организации процесса допуска посетителей в помещения. Устранения риска падения штучных элементов фасада из-за ослабления крепления.
3. Презентабельный внешний вид здания (это особенно важно, если объект расположен на гостевом маршруте города) вне зависимости от финансовых возможностей отдельных собственников.
4. Чистота и защита облицовочных поверхностей, своевременное удаление грязи и солевых отложений с поверхностей.
5. Снижение эксплуатационных затрат ввиду увеличения межремонтного срока фасадных систем/облицовочных поверхностей.
6. Своевременное выполнение мелких ремонтных работ без дополнительных расходов, связанных с установкой специального оборудования (промышленного альпинизма).


Группа компаний ОГНИ имеет значительный опыт в эксплуатации фасадов современных зданий, и на вопросы в данной теме мы можем дать экспертные ответы.

Как часто необходимо мыть и проверять фасады?

Идеальная периодичность: 2 раза в год: весной в апреле-мае и осенью в августе-сентябре. Почему именно так? Весной необходимо смыть с поверхности фасада грязь, накопившуюся в течение зимнего сезона (в крупных городах эта грязь содержит почти все элементы периодической таблицы Менделеева); а осенью – смыть пыль и незначительные загрязнения с фасада в преддверии зимнего сезона.
И, пожалуй, самое главное: мы будем дважды в год получать информацию о техническом состоянии фасадов здания и, при необходимости, оперативно выполнять ремонтные работы в удобное для нас тёплое время года.
Разумеется, для того, чтобы смыть с поверхности фасада грязь, необходимо использовать специальную химию. Помыть просто водой – напрасная трата денег: заплатив за работу немалую сумму, вы получите практически нулевой результат. Весьма важно изначально оговорить с исполнителем марку и тип препарата, который будет применяться, а также зафиксировать это в договоре.

Группа компаний ОГНИ следит за содержанием и чистотой фасадов объектов как минимум один или два раза в год в зависимости от выбора собственников.
Более того, после единоразового промывания всей площади фасада, подрядчик устраняет возможные недочеты, выявленные при приемке работ собственниками помещений. Управляющая компания следит за тем, чтобы качество услуг соответствовало высокому стандарту.

Как выбрать подрядную организацию?

Рекомендуется иметь дело исключительно с ИП или ООО в рамках договорных отношений. Высотные работы – дело весьма непростое и ответственное. Исполнители должны быть обучены и допущены к проведению верхолазных работ с применением методов промышленного альпинизма. Однако, для работ по помывке фасадов лицензия СРО не требуется. За несколько лет работы в группе компаний ОГНИ отобраны надёжные подрядчики, которые знают особенности фасадов объектов и их конструкций, а также требования к качеству оказываемых услуг. Конкретный Подрядчик ежегодно выбирается через внутренний тендер компании.

Какова цена вопроса?

Стоимость работ сильно зависит от площади фасадов и внешнего остекления. В Екатеринбурге при проведении конкурса цена сформировалась от 40 до 50 руб. за один квадратный метр.

Что важно учесть с точки зрения безопасности?

Грамотно составленный договор и обсуждение всех нюансов взаимодействия сторон – половина успеха в проведении данных работ.
До подписания договора важно проговорить поведение сотрудников Подрядчика, возможность их замены в случаях несоответствия стандартам УК. Например, на наших объектах запрещено допускать персонал в состоянии алкогольного, наркотического или иного опьянения, курить в неположенных местах (в том числе при выполнении работ), вести себя двусмысленно с жителями через остекление. Мы понимаем, что сотрудники, промывающие фасад, могут случайно вторгнуться в частную жизнь резидентов дома, поэтому всегда информируем собственников о сроках проведения подрядных работ и заботимся о безопасности всего процесса.

Со стороны Управляющей Компании работу подрядной организации курирует и контролирует Инженер объекта.

Что касается содержания договора, то необходимо прописать следующие пункты:
- Исполнитель обязан назначить по приказу ответственного за технику безопасности при производстве работ.
- По условиям договора Заказчик должен быть освобождён от всех претензий, требований и судебных исков из-за нанесения ущерба имуществу, увечьям и несчастным случаям вплоть до смерти.
- В договоре необходимо чётко прописать, что сумма договора включает все расходы по всем работам.
- Обязательно страхование гражданской ответственности исполнителя с лимитом 1 000 000 рублей по каждому несчастному случаю и с условием выплат без каких-либо франшиз. Исполнитель может застраховать свою ответственность исключительно для выполнения работ на Вашем объекте на срок в 1 месяц, например. Копия страхового полиса у Вас должна быть обязательно. И не поленитесь позвонить в страховую компанию, чтобы проверить подлинность полиса.
- Пропишите в приложении к договору перечень документов, которые исполнитель обязан предоставить заказчику перед началом работ (см. следующий пункт).

Что важно учитывать при оформлении разрешительной документации перед началом работ?

Перед началом работ Исполнитель обязан предоставить следующий пакет документов:
1. Приказ о назначении ответственного руководителя и исполнителя работ (оригинал);
2. Наряд-допуск на производство работ на высоте;
3. Копии удостоверений альпинистов;
4. Копии паспортов;
5. Копию страхового полиса (страхования гражданской ответственности перед третьими лицами);
Допускающая сторона (УК), обязана перед началом работ провести инструктаж всех сотрудников исполнителя с записью в «Журнал регистрации водного инструктажа», выдать Подрядчику «Акт допуска на территорию действующего предприятия» в котором необходимо прописать все необходимые мероприятия по безопасному проведению работ, по совмещению работ с допуском посетителей в здание, по надзору за производством работ и назначению ответственных лиц от УК и Подрядчика
И только после обеспечения безопасных условий труда можно приступать к работам.

Как проводится осмотр навесных систем/поверхности фасада?

Аудит навесных фасадных систем проводится параллельно с помывкой. Альпинисты проверяют облицовку на наличие дефектов.

Работа выполняется параллельно с помывкой фасада и сводится к визуальному осмотру облицовки фасада и механическим манипуляциям по проверке надёжности крепления элементов навесных систем к направляющим.
В случае, если фасад облицован камнем (или оштукатурен), поверхность аккуратно простукивается при помощи молотка с резиновой головкой (бойком) на предмет наличия дефектов (трещин, потеря связи с основанием, наличие пустот и др.)
Выявленные дефекты необходимо сразу фиксировать. Способ фиксации может быть любой – главное, чтобы он был точным и достоверным. Дефектные элементы/места можно помечать маркером и фотографировать, делать привязку к каким-либо частям зданий.
Со стороны заказчика весьма разумно заблаговременно передать исполнителю развёртки фасадов на бумажном или электронном носителе и сразу договориться о том, что все выявленные дефекты будут нанесены на чертежи.

Как принять работу Подрядчика?

Приёмка работ осуществляется путём визуального осмотра фасада снаружи здания и осмотра остекления на просвет со стороны внутренних помещений. В случае выявления дефектов, производится фотофиксация с последующим предъявлением исполнителю. Собственники самостоятельно осматривают качество промывки изнутри помещений и оставляют заявку на рецепцию УК в случаях низкого качества работ.

Для упрощения задачи рекомендуется делать общие фотографии всех фасадов здания до выполнения работ, а затем после их завершения. Далее сравниваются фотографии и оценивается результат. Это совсем не сложно и весьма наглядно. Важно снимать одной и той же техникой, с одних и тех же точек, желательно, при сходном освещении и погодных условиях.

Статья подготовлена главным инженером группы компаний ОГНИ
УК «Огни Екатеринбурга»
УК «Огни трех вершин»
УК «Артек»
УК «Радиус»
Токаревым Игорем Михайловичем